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Dresden - Wachsen und Schrumpfen

Gezielte bauliche Wachstums- und Schrumpfungssteuerung: Die Stadt Dresden entwickelt räumlich differenzierte Strategien zum Umgang mit Brachen und Leerständen. So soll sich Dresden zu einer attraktiven Stadt mit europäischer Prägung entwickeln.

Ausgangslage

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  • Einerseits verloren die Stadtteile mit großen Plattenbaugebieten z. T. über 30 Prozent ihrer Bewohner, während Gebiete am Standrand bzw. sanierte Altbaugebiete hohe Zuwächse zu verzeichnen hatten.
  • Insgesamt übersteigt der Bestand an Flächen für alle städtischen Nutzungskategorien den Bedarf. Durch Maßnahmen des Stadtumbaus konnte der gesamtstädtische Wohnungsleerstand von 20,8 Prozent im Jahr 1999 auf 10,2 Prozent im Jahr 2009 gesenkt werden.
  • Zwischen 1990 und 2000 haben etwa 30.000 Menschen die sächsische Hauptstadt verlassen. Hinzu kam ein hoher Sterbeüberschuss. Seit dem Jahr 2000 verzeichnet die Stadt wieder Bevölkerungszuwächse. Von 2009 bis 2030 weisen die Prognosen einen Anstieg von ca. 60.800 Einwohnern aus. Dies ist neben einem positiven Wanderungssaldo durch einen seit 2006 (prognostiziert bis ca. 2020) anhaltenden Geburtenüberschuss begründet.

 

In Dresden leben 553 000 Einwohner (2016) und die Stadt wächst weiter. In den letzten fünf Jahren ist die Stadt um jährlich 5 800 Einwohner gewachsen. Grund dafür sind vor allem die hohen Wanderungsgewinne, aber auch ein deutlicher Geburtenüberschuss. Der positive Wachstumstrend besteht bereits seit dem Jahr 2000, so dass die Einwohnerzahl in den letzten sechzehn Jahren um 80 700 Einwohner bzw. 17 Prozent zunahm. Mit dieser positiven Einwohnerentwicklung konnten die Einwohnerverluste der 1990er Jahre mehr als ausgeglichen werden. Die Prognosen des Statistischen Landesamtes und der Stadt Dresden gehen von einem weiterhin stabilen Wachstum aus. Für das Jahr 2030 wird eine Zahl von 582 300 Einwohnern prognostiziert.

Nach einer längeren Phase geringer Wohnungsbautätigkeit ist die Neubautätigkeit in den letzten sechs Jahren wieder deutlich gestiegen. Im Jahr 2016 wurden 2 597 Wohnungen im Neubau fertig gestellt, das sind fünf Mal mehr Wohnungen als noch 2010. Es kann daher von einer neuen Baukonjunktur in Dresden gesprochen werden. Die Stadt gilt in der Immobilienwirtschaft als einer der attraktivsten B-Standorte. Das große Investoreninteresse institutioneller Anleger mit langfristigen Anlagestrategien (u.a. Versicherungen, Pensionsfonds) führt zu einer intensiven Nachfrage nach Projektenwicklungen, insbesondere im Mehrfamilienhausbau. Die Baugenehmigungen, die als Indikator für die zukünftige Bauentwicklung zu deuten sind, bestätigen diese Entwicklung.

Die strukturellen Wohnungsleerstände haben sich seit Anfang der 2000er Jahre stetig reduziert und liegen Ende 2016 nur noch bei einem Anteil von 1,7 Prozent. Diese Entwicklung resultiert aus dem Rückbau von Wohnungen im Rahmen des Stadtumbaus Ost und steigenden Bevölkerungs- und Haushaltszahlen. Inklusive der Wohnungen, die gerade saniert werden oder aufgrund des Bauzustandes nicht bewohnbar sind, liegt der Leerstand Ende 2016 bei 6,4 Prozent (19.100 Wohnungen).

Die Wohnungsmieten sind in Dresden in den letzten Jahren weiter gestiegen. Die Bestandsmieten erreichten im Jahr 2016 im Mittel ein Niveau von 5,96 Euro/m². Damit sind die Mieten gegenüber 2010 um 0,69 Euro/m² gestiegen, was einer jährlichen Mietsteigerung von 2,2 Prozent entspricht. Damit steigen die Mieten etwas stärker als das Inflationsniveau, das bei 1,6 Prozent lag, so dass die Entwicklung des mittleren Mietniveaus als moderat bewertet werden kann. Für Mieterhöhungen gilt seit Juli 2015 in Dresden eine Kappungsgrenze von 15 Prozent.

Im Vergleich zum Bestand sind die Angebotsmieten für Neuverträge seit 2010 um 20 Prozent gestiegen und lagen Ende 2016 bei 7,05 Euro/m². Bei den Angebotsmieten, die in Online-Portalen erfasst werden, kann davon ausgegangen werden, dass der angebotene Mietpreis auch dem tatsächlich vereinbarten entspricht. Einen noch deutlich höheren Wert erreichen die Angebotsmieten im Wohnungsneubau, die Ende 2016 im Mittel bei 10,26 Euro/m² lagen.

Aufgrund der erwarteten Zunahme der Einwohner und Haushalte besteht ein hoher Wohnungsneubaubedarf. Für den Zeitraum bis 2030 wird von einem zusätzlichen Neubaubedarf von 20.800 Wohnungen ausgegangen, von denen 15.000 Wohnungen im Mehrfamilienhausbau und 5.800 im Ein- und Zweifamilienhausbau errichtet werden sollen.

Wie in vielen Großstädten mit dynamischer Marktentwicklung, besteht auch in Dresden ein hoher Bedarf nach preiswerten und bezahlbaren Wohnungen.

Ziele

  • Bedarfsgerechter und zukunftsfähiger Wohnraum für Alle

  • Vielfältiges Wohnumfeld

  • Stadt der kurzen Wege

  • Bedarfsgerechtes Infrastrukturnetz für Kinder und Jugendliche

  • Gesicherte Angebote für ältere Menschen

Umsetzung

  • Die Stadt Dresden verfügt über ein vom Stadtrat beschlossenes räumliches Leitbild mit der Doppelstrategie der gezielten baulichen Wachstums- und Schrumpfungssteuerung. Dieses Leitbild wird in der Flächennutzung, im neuen Flächennutzungsplan verankert und es werden räumlich differenzierte Strategien zum Umgang mit Brachen und Leerständen entwickelt.
  • Im Mittelpunkt steht das Leitbild der kompakten Stadt mit einem funktionsfähigen und attraktiven Stadtzentrum. Die Wachstumspotenziale werden deshalb auf den Erhalt, die Vitalisierung und weitere Verdichtung der traditionellen städtischen Strukturen gelenkt.
  • Die Stadt unterstützt Investitionen in den Bestand (Sanierung, Wiedernutzung, Um- und Ausbau von Originalsubstanz). Räumliche Schwerpunkte des Bauens werden im Bestand gesetzt (z. B. Innenstadt, örtliche Zentren, Umgebung von S-Bahnhöfen, Wohnbauflächenmanagement für innerstädtisches Wohnen).
  • Die gezielte Renaturierung von Brachflächen reduziert den Bauflächenüberschuss und soll den Stadtkörper gliedern, die Erholungsfunktion stärken und der stadtökologischen Aufwertung dienen.
  • Vorwiegend im Bestand der Plattensiedlungen werden Abrissmaßnahmen gefördert, um den Wohnungsleerstand zu reduzieren, die Wohndichte in den Plattensiedlungen zu verringern, deren Wohnumfeld zu verbessern sowie Verwerfungen im Stadtbild/in der Stadtstruktur rückgängig zu machen.
  • Die interkommunalen Arbeitsgemeinschaften mit den Nachbargemeinden und alle Formen der Nachbarschaftsbeteiligung bei Planungen werden stärker dafür genutzt, Rahmenbedingungen für eine nachhaltige Entwicklung auch über die Grenzen des Stadtgebietes von Dresden hinaus zu setzen.
  • Es erfolgt ein kontinuierliches Monitoring verbunden mit einem Controlling der Ergebnisse und der Steuerung von Intensität und Form der Umsetzungsinstrumente. Es erfolgt eine Zusammenarbeit mit dem Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung und dem „Zentrum Demographischer Wandel" der TU Dresden.
  • Die seit einigen Jahren stetig steigenden Mietpreise und rückläufigen Wohnungsleerstände haben zu einer Neubewertung der Wohnungsmarktsituation geführt. Aus diesem Grund hat der Dresdner Stadtrat im März 2017 die Gründung einer neuen kommunalen Wohnungsgesellschaft beschlossen. Die neue Gesellschaft soll in den nächsten fünf Jahren 2 500 Wohnungen im Neubau schaffen, die zu Mietpreisen auf dem Niveau der Kosten der Unterkunft von etwa 5,80 bis 6,50 Euro/m² vermietet werden sollen.
  • Sehr begünstigend wirkt zudem das Ende 2016 vom Freistaat Sachsen aufgelegte Förderprogramm zur Schaffung preiswerter Wohnungen mit Belegungsbindungen. Die Fördermittel helfen dabei, den kommunalen Wohnungsbestand möglichst wirtschaftlich aufzubauen.

Erfolge

  • Jährlich werden durchschnittlich fast 100 ha Brachflächen abgebaut. In der jüngsten Vergangenheit 2016 gegenüber 2015 verringerte sich der Brachenbestand sogar um 134 ha.
  • positive Wirtschaftsentwicklung der Stadt
  • positives Image auf internationaler und nationaler Ebene
  • Bevölkerungswachstum auf Grundlage hoher Geburtenzahlen und Wanderungsgewinnen
  • städtebaulich architektonisch hochwertige Umbaumaßnahmen
  • Infrastrukturnetzanpassung an teilräumlich divergierende Entwicklung
  • Beschluss des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (INSEK) "Zukunft Dresden 2025+"

Kontakt

Rolf Hermann

Abteilungsleiter Stadtentwicklungsplanung
Landeshauptstadt Dresden
Freiberger Straße 39
01067 Dresden
Telefon: 0351 - 48 83 540

Weitere Informationen

Weiterführende Informationen

Demographieprofil

Demographieprofil

DresdenSachsen

Demographietyp

Zentren der Wissensgesellschaft

Bevölkerung 2015

543.825

Relative Bevölkerungsentwicklung 2012 bis 2030 (%)

10,9

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